月別: 2016年11月

定期借地権について

定期借地権とは、更新のない借地権のことです。契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、土地の所有者に対し買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる借地権です(建物譲渡特約付き定期借地権を除く)。

定期借地権には、定期借地権(22条)、事業用定期借地権(23条)、建物譲渡特約付き定期借地権(24条)の三種類があります。以下それぞれについて説明します。定期借地権は期間が50年以上で、建物の所有者は期間が到来したら建物を取り壊し更地状態にして地主に土地を返却します。契約は必ず公正証書等の書面によって行います。事業用定期借地権は期間が10年以上20年未満、あるいは30年以上50年未満で定めることができます。

前者は、短期間で収益を得る事業、例えば郊外のショッピングモールや飲食店などの事業案件で利用されますし、後者は耐用年数が長い施設建築を伴う案件で利用されます。事業用定期借地権は、公正証書で契約書が作成されたものだけが有効です。建物譲渡特約付定期借地権は、期間が30年以上で、30年以上経過時に、借地権者から地主に対し、相当の対価で譲渡することを特約します。法律上は必ずしも書面で契約する義務はありませんが、紛争防止のため契約書を結ぶことが望ましいです。

普通借地権について

普通借地権(借地借家法第3条)とは、借地借家法において「更新のある」借地権をいいます。契約期間満了後、借地人が希望すれば契約が更新されるものです。1992年8月1日以前から存在する借地権は旧借地権とされ、旧法が適用されます。現在の普通借地権は、存続期間が定められています。当初存続期間は30年、最初の更新では20年間、以降の更新時の存続期間は10年とされています。

契約満了時に、更新を拒否する正当事由が地主にない場合は、借地人が希望すれば契約は自動更新となります。この正当事由の判断基準はたいへん厳密であり、争いになることが少なくありません。土地所有者がその土地を自ら使用する必要性やその必要性についてかなり具体的でないと認めてもらえません。なお土地所有者に無断で建物の増改築を行うなどの行為があると、更新を拒否する正当事由と認められることがあるようです。また、妥当な明け渡し料の提示があるなどの事情も考慮されます。

契約満了時に借地人が建てた建物が残っているときは、地主に建物の買い取り請求が可能です。また、借地している土地の所有権が第三者に変わった場合、借地人はその第三者に対し借地権の主張ができます。